Selon la justice, le locataire qui dégrade un logement n’a rien à payer en fin de bail si son propriétaire oublie cette formalité

Au moment où un locataire quitte son logement, il est courant de penser que toute dégradation du logement repérée par le propriétaire entraînera automatiquement une retenue sur le dépôt de garantie. Pourtant, la justice a récemment rappelé des règles strictes qui viennent protéger les occupants face à certains oublis du bailleur. Un arrêt très clair de la Cour de cassation du 16 novembre 2023 a rebattu les cartes pour tous ceux qui se demandent comment éviter les litiges lors de la restitution d’un logement.

Quelles sont donc ces formalités incontournables à respecter à la fin de bail ? Pourquoi un simple oubli ou une négligence du propriétaire peut-il remettre en cause toute demande de remise en état ou de paiement de réparations ? Voici un éclairage sur cette décision marquante et ses conséquences concrètes pour chaque partie.

Que dit l’arrêt de la cour de cassation sur l’état des lieux de sortie ?

L’affaire ayant donné lieu à cet arrêt oppose un locataire à son ancien bailleur concernant un jardin jugé mal entretenu. Le mandataire du propriétaire avait rédigé un état des lieux de sortie de façon unilatérale, en l’absence du locataire, espérant ainsi justifier une retenue sur le dépôt de garantie pour dégradation du logement. Mais la justice s’est montrée intraitable : faute d’avoir respecté la procédure prévue en cas de désaccord ou d’absence, ce constat a été jugé sans valeur probante.

La Cour de cassation insiste : pour qu’un état des lieux de sortie soit recevable, il doit être dressé contradictoirement, c’est-à-dire avec la présence des deux parties ou, au minimum, leur convocation régulière. Si cela n’est pas possible, il faut solliciter un commissaire de justice. Dans le cas contraire, tout document établi seul par le propriétaire – même détaillé – ne pèse rien devant le juge.

Quelles sont les obligations légales du propriétaire à la fin du bail ?

Le cadre légal encadre précisément les démarches à suivre lors de la remise des clés. Il ne suffit pas de constater une dégradation du logement ou un écart avec l’état initial, il faut aussi le prouver conformément aux règles strictes imposées par la loi Alur et confirmées par la justice. Pour anticiper sereinement sa situation financière, il peut être utile de connaître le montant recommandé pour une pension de retraite, notamment lorsqu’on vit seul et que l’on assume également un loyer important ; vous trouverez plus de renseignements sur le sujet en consultant le budget de retraite nécessaire pour une personne seule en location en 2026.

Voici les principales étapes à respecter scrupuleusement :

• Convocation du locataire par lettre recommandée pour organiser l’état des lieux de sortie, en fixant une date précise.
• Rédaction de l’état des lieux de manière contradictoire, avec signatures des deux parties ou de leurs représentants.
• En cas d’absence ou de refus du locataire, recours obligatoire à un commissaire de justice pour dresser le procès-verbal officiel.
• Comparaison avec l’état des lieux d’entrée afin d’identifier les éventuelles dégradations relevant de la responsabilité du locataire.
• Justification précise, factures ou devis à l’appui, des frais éventuellement imputés.

Sans suivre ces étapes, réclamer la prise en charge d’une remise en état devient juridiquement impossible. Même avec preuve photographique ou en cas de logement indiscutablement détérioré, l’oubli de formalité pèse lourd devant un tribunal. Par ailleurs, la capacité à supporter financièrement les dépenses liées au logement reste un enjeu, comme le rappelle le montant recommandé de la pension idéale pour un locataire.

Quels risques pour le propriétaire en cas d’oubli de formalité ?

Ignorer cette marche à suivre expose le propriétaire à des déconvenues majeures. Non seulement il devra restituer intégralement le dépôt de garantie, mais il pourra également être condamné à régler des pénalités de retard, comme dans l’exemple tranché par la justice lors de l’arrêt du 16 novembre 2023.

Cela souligne combien la rigueur administrative est indispensable en gestion locative. Les propriétaires peu attentifs ne peuvent espérer aucun gain lorsqu’ils négligent la contradiction, laissant parfois filer des sommes importantes au profit d’un locataire qu’ils pensaient responsable de dégradation du logement.

Quand faire appel à un commissaire de justice ?

Dans certaines situations, la présence physique du locataire n’est plus envisageable : déménagement précipité, conflit ou volonté manifeste d’éviter l’état des lieux. Face à ce genre d’impasse, la loi impose expressément au propriétaire de ne jamais rédiger l’état des lieux de sortie seul.

La seule démarche valable consiste à demander à un commissaire de justice (anciennement huissier) de procéder aux constats. Ce professionnel sait convoquer officiellement chaque partie, ce qui sécurise totalement la validité du document produit.

Quels éléments un propriétaire ne doit pas négliger ?

Pour éviter une annulation de sa demande, le bailleur doit conserver toutes les preuves des échanges avec le locataire en fin de bail : lettres recommandées, copies d’appels, preuves d’envoi de convocations. À défaut, même une véritable dégradation du logement sera difficile à faire valoir.

Il ne faut pas négliger l’importance de la datation, de la signature et de la précision des observations figurant sur l’état des lieux de sortie. Ces détails techniques font souvent basculer la décision du juge en cas de litige.

Quel impact pour le locataire quittant son logement ?

La dernière décision de la Cour de cassation offre un filet de sécurité précieux. Si le propriétaire omet d’instaurer un état des lieux contradictoire et tente de retenir le dépôt de garantie sous prétexte de dégradation du logement, le locataire pourra obtenir gain de cause sans devoir rembourser de frais injustifiés.

Mieux encore, la sentence rappelle qu’aucun coût n’est dû pour la remise en état si la méthodologie légale n’a pas été scrupuleusement respectée. Cela vaut y compris lorsque les dégâts sont bien réels mais que la preuve formelle fait défaut.